용적률·층수 완화로 본격 탈바꿈… 성수동의 미래는 어디로?
서울 성수동이 다시 한번 재개발의 중심지로 떠오르고 있습니다. 이번에는 성수1구역이 주인공입니다. 서울시는 최근 성수1구역의 재건축 계획에 대해 용적률 상향과 층수 완화를 승인하며, 이 일대를 최고 35층 규모의 아파트 단지로 탈바꿈시킬 수 있는 길을 열어줬습니다.
준공업지역이라는 개발 제약을 안고 수년간 발이 묶여 있던 이 지역은 이제 서울 동북권의 랜드마크 주거지로 변모할 준비를 마쳤습니다. 이번 포스팅에서는 성수1구역 재건축의 구체적인 계획, 규제 완화의 의미, 인근 시장 반응과 향후 전망까지 다각도로 살펴보겠습니다.
📍 성수1구역, 어떤 곳인가?
성수1구역은 서울시 성동구 성수동1가 656번지 일대, 면적 약 1.4만㎡ 규모의 정비구역입니다. 이곳은 2004년 추진위 승인 이후 2008년 정비구역으로 지정됐지만, 산업시설과 공장이 혼재된 준공업지역 특성상 재건축 추진이 쉽지 않았습니다. 특히 부지 내 다수의 공장 반대와 도시계획 규제로 인해 2020년에서야 조합설립 인가를 받을 수 있었습니다.
하지만 2024년 관련 법 개정과 함께 분위기가 급변했습니다. 서울시는 2025년 4월, 도시계획위원회 제6차 회의에서 성수1구역 재건축 계획의 용적률과 층수 상향을 승인했고, 사업은 본격적인 궤도에 올랐습니다.
🏗️ 재건축 계획: “최고 35층, 321세대로 탈바꿈”
서울시가 승인한 성수1구역의 주요 변경 내용은 다음과 같습니다.
- 용적률 상향: 기존 238.3% → 최대 300% 이하
- 층수 완화: 기존 20층 안팎 → 최고 35층, 평균 31층
- 건축 규모: 총 321세대, 이 중 임대주택 48세대 포함
- 시공사: 롯데건설, 2022년 시공사 선정 완료
이로써 성수1구역은 고층 아파트와 함께 공공기여형 공공시설, 오픈스페이스, 지역 커뮤니티 공간 등을 갖춘 복합 주거단지로 재탄생하게 됩니다.
🏘️ 개발제한 완화, 왜 중요한가?
성수1구역은 대표적인 준공업지역이었습니다. 이 때문에 상업·주거 기능이 공존하기 어려웠고, 용적률 250% 전후의 규제도 있었죠. 하지만 ‘도시 및 주거환경정비법’ 개정 이후, 서울시가 정비구역 내 공공기여와 안전성 확보를 전제로 용적률과 층수 완화를 허용하면서 상황이 달라졌습니다.
이 같은 규제 완화는 다음과 같은 파급 효과를 가집니다:
- 주택 공급 확대: 중소규모 구역도 수익성을 확보해 재건축 가능성 증가
- 주거환경 개선: 노후주택 밀집지를 현대화
- 주변 시세 및 가치 상승: 개발 기대감과 입지 개선에 따른 부동산 투자 가치 상승
📈 성수동 부동산 시장 반응
성수동은 이미 '성수전략정비구역', '성수동 루이비통 팝업 스토어' 등으로 주목받던 지역입니다. 이번 성수1구역 개발 소식이 전해지자 인근 부동산 시장은 빠르게 반응하고 있습니다.
- 인근 재개발 단지 매물 회수: 소문이 퍼지자 투자자들의 매수세가 증가
- 소형 구축 아파트 가격 상승세: 기대감 선반영
- 상업시설·카페거리 활성화: 유입 인구 증가를 기대한 임대 수요 증가
게다가 이 지역은 뚝섬역, 서울숲역, 강변북로 및 분당선, 2호선 등 주요 교통망과 인접해 있어 접근성과 생활 편의성이 뛰어납니다.
🔮 향후 전망: 서울 동북권의 랜드마크로?
성수1구역은 서울의 대표적인 **‘뉴타운형 재건축 성공 사례’**로 자리매김할 가능성이 큽니다. 특히 기존의 성수전략정비구역이 강북권 최고가 아파트를 만들며 주목받았듯, 성수1구역도 롯데건설이 시공사로 참여하면서 프리미엄 브랜드화가 예상됩니다.
향후 전망은 다음과 같습니다:
- 서울시 추가 규제 완화 여부: 향후 인근 준공업지역들도 유사한 방식으로 개발 가능
- 성수동 내 주택공급-상업시설 연계 개발: 복합도시 성격 강화
- 2030년대 서울 동북권 대표 주거지로 자리매김 가능
📌 마무리하며
성수1구역의 재건축은 단순한 노후주택 정비를 넘어서, 지역의 도시 이미지 자체를 변화시킬 중요한 이정표입니다. 용적률 및 층수 완화는 주거 환경 개선과 투자 수요를 동시에 만족시키며, 성수동 일대를 강북의 프리미엄 주거지로 끌어올릴 가능성을 보여주고 있습니다.
앞으로 정비사업의 진척 속도, 서울시의 추가 지원 여부, 시장의 실제 반응 등을 종합적으로 살펴보면서 투자자와 실수요자 모두 장기적 관점에서 전략적 접근이 필요하겠습니다.
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